Подготовка договора купли-продажи недвижимости
Договором купли-продажи недвижимости принято считать двустороннюю сделку, по которой одна сторона (продавец) владеющая объектом недвижимости передает его другой стороне (покупателю).
Прежде чем заключать договор купли-продажи необходимо помнить, что обязательными условиями для такой сделки являются:
- Цена, указанная в точном денежном выражении;
- Указание конкретного объекта недвижимости с адресом и точными характеристиками (площадь, коммуникации и т.д.);
- Письменная форма договора, один договор в нескольких экземплярах для каждой из сторон и один экземпляр для регистрационной палаты;
- Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, это значит, что без государственной регистрации сделка не может считаться заключенной;
После того как вы определились с желанием продать или купить объект недвижимости и договорились устно о цене и прочих существенных условиях сделки, необходимо подготовить и согласовать договор купли-продажи недвижимости.
Самое главное, что необходимо помнить при подготовке договора это, то, что в его тексте не должно быть ничего не понятного или тем более чуждого вам. Каждый пункт и каждая формулировка должны быть понятны вам, и, если что-то все-таки не поддается вашему пониманию или удалению из текста договора, необходимо обратиться за помощью к юристу.
Договор купли-продажи недвижимости состоит из нескольких разделов, предмет договора, цена и порядок расчётов, права и обязанности каждой из сторон, прочие условия, ответственность, адреса и реквизиты сторон.
Предмет договора содержит в себе пункты с характеристиками самого объекта недвижимости, в этом разделе содержится точный адрес объекта, его месторасположение, этажность или этаж, площадь общая и жилая, если это жилое помещение. Очень важно чтобы все характеристики указанные в этом разделе соответствовали данным из документов, полученных от государственных органов, свидетельства о праве собственности, технические паспорта и прочие.
Цена договора и порядок расчетов по нему, очень важный раздел и в нем содержатся пункты том, сколько стоит объект недвижимости и как покупатель будет рассчитываться за приобретаемую недвижимость. Очень важно писать реальную стоимость, которую вы получаете по договору, в случае, когда вы заключаете договор. Это убережет вас от неприятностей, связанных с тем, что вы не получили всей суммы о которой договаривались с покупателем.
Права и обязанности каждой из сторон, при подготовке данного пункта, необходимо представлять себе действия, совершение которых подразумевает тот или иной пункт в данном разделе. Дело в том, что очень часто клиент не отдает себе отчет о том, что за витиеватой формулировкой скрывается прямая угроза его интересам, или о том, что в договоре записаны обязанности, которые он заведомо не сможет выполнить. Не стесняйтесь задавать вопросы по каждому пункту и фразе, которая вам не будет понятна или будет вызывать хоть какие-то сомнения. Помните о том, что вы не обязаны разбираться во всех тонкостях заключаемого договора самостоятельно, так же как вы не знаете формулу лекарства, которое принимаете в случае необходимости. При этом не забывайте о том, что в случае любых сомнений или неуверенности вы всегда можете обратиться к специалисту, который проконсультирует вас по вопросам, возникшим у вас по договору.
В разделе прочие условия как правило вносятся пункты, которые нельзя однозначно отнести к одному из разделов, перечисленных выше. Это могут быть пункты, связанные с получением разрешений от сторон, состоящих в браке, условия об оплате коммунальных платежей, снятию с регистрационного учета, вывозу движимого имущества и т.д.
Ответственность, еще один важный раздел, в котором как правило содержатся меры ответственности к каждой из сторон за нарушение условий договора. Пункты в данном разделе должны быть «зеркальными», это означает что ответственность должна быть как у покупателя, так и у продавца. Для того бы ответственность была органично «вплетена» в текст договора, необходимо указывать за нарушение какого пункта из раздела права и обязанности сторон, может применяться данная ответственность.
Заключительный пункт — это адреса и реквизиты сторон. Относитесь внимательно к данному пункту, так как в нем указывается много ценной информации, которая может вам пригодиться впоследствии. Адреса сторон, должны быть указаны по месту регистрации и по месту фактического проживания, это избавит вас от затяжного решения проблем, которые могут возникнуть в ходе исполнения договора. Также желательно указать платежные реквизиты, которые будут использованы для перечисления денежных средств по договору. Номера телефонов и адреса электронной почты также должны быть указаны в договоре. Помните о том, что в случае судебного разрешения конфликта по договору купли-продажи, совпадение реквизитов, указанных в договоре с теми что будут в других документах по данному спору, снимет множество лишних вопросов.
Очень часто каждый настаивает на своей редакции договора, это не означает что вы должны соглашаться на редакцию договора подготовленную другой стороной, но и любой ценой навязывать свой вариант тоже не стоит. Залог успешного договора, который будет устраивать все стороны, это диалог, в ходе которого каждая из сторон открыто говорит не только о том, что ей не нравится, но и приводит обоснования своей позиции.